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會寧縣人民政府關于全縣國有土地上不動產登記有關問題的補充意見(二)
作者:  發布時間:2020-02-28  發布機構:縣融媒體中心  瀏覽次數:
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會寧縣人民政府關于全縣國有土地上不動產登記有關問題的補充意見(二)

會政發〔2020〕8號


各鄉鎮人民政府,縣直有關部門:
為加快解決全縣國有土地上房屋辦理不動產登記問題,全面提升辦事效率,優化良好的營商環境,推動不動產統一登記工作順利實施,以“不忘初心、牢記使命”主題教育為契機,以“尊重歷史、照顧現實、信守承諾、讓利于民、完善手續”為原則,結合我縣實際,現制定本補充意見(二)。
一、劃撥土地出讓金(收益)征收問題
第一條 劃撥用地上的房屋轉讓時有下列情形之一的,可暫不辦理土地出讓手續,只收取土地收益,收取標準為:住宅的暫按房屋交易時計稅價的0.58%征收,非住宅的暫按房屋交易時計稅價的1.02%征收,土地性質維持劃撥用地
(一)私有住宅轉讓后仍用于居住的;
(二)同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的;
(三)轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的;
(四)根據城市規劃土地使用權不宜出讓的;
(五)因非夫妻產權變更引起份額變化的;
(六)縣人民政府規定暫時無法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。
依照前款規定繳納土地收益或作其他處理的,應當在房地產轉讓合同中注明。
第二條劃撥土地上的房屋因繼承、離婚析產發生轉讓的,在辦理房地產轉移或變更登記時可暫不收取土地出讓金(土地收益),土地性質維持劃撥用地。
第三條 為完善國有建設用地使用權出讓手續,經濟適用房等政策性房以及配建(含辦公房配建)的非住宅房屋上市交易涉及繳納出讓金的,出讓金由不動產登記機構代收,并以土地出讓金相關票據及不動產登記記事記載為依據,證實國有建設用地使用權權利人的合法權益,不再簽訂土地出讓合同。
第四條 因歷史原因為實施城鎮規劃,經規劃主管部門審批建設的房屋,已辦理產權證且所屬土地的出讓金由鄉(鎮)政府或縣直相關部門按當時地價足額收繳到位的,由收繳部門(承繼單位)牽頭完成權籍調查,并出具出讓金收繳情況說明,報財政、自然資源部門審核。不動產登記機構憑財政、自然資源部門審核意見辦理不動產登記,不再簽訂土地出讓合同,土地出讓的起止年限以規劃審批時土地相關政策為依據確定。所涉及的稅款由稅務部門依法征收。
第五條 在不動產統一登記實施前,為實施舊城改造,建設單位在取得規劃審批手續后建設的商品房,已辦理房屋產權證但未辦理土地審批手續的,如屬建設單位完成其征遷任務并妥善安置拆遷對象的,在補辦土地審批手續時,出讓金可按取得規劃審批手續時的相關政策補繳,但不得低于同一時期的土地基準地價;土地出讓的起止年限,以規劃審批時土地相關政策為依據確定。
二、估價基準日問題
第六條 對基準地價未覆蓋區域,按評估確認地價收取土地出讓金。涉及按評估價補繳出讓金的,土地估價基準日應根據不同情況分別確定。
(一)規劃主管部門批準變更原批準的土地用途、規劃建設條件,但超過一年未完善土地審批手續的,經依法處理后,以自然資源部門受理的日期作為估價基準日。
(二)變更土地使用年限的,以自然資源部門受理的日期作為估價基準日。
(三)同一宗地的土地使用條件經規劃主管部門多次批準變更的,以規劃主管部門最后一次批準文件的內容為準,并以自然資源部門受理的日期作為估價基準日。
三、房地不一致的問題
第七條 土地上的房屋已辦理房產登記,但與土地登記、批準用途不一致或土地未辦理審批,在不動產統一登記實施后權利人未發生變更的,原則上按原房產和土地登記用途、性質分別登記;在房屋落宗時未辦理土地審批手續的,土地性質按劃撥用地,用途按房屋對應的土地用途登記。         
第八條 不動產登記機構無法查找到規劃審批資料或規劃審批資料中未標明規劃用途,土地登記為商業但房屋用途登記為住宅、商住等的,如現房屋實際作為商業用途,可根據權利人的申請將房屋用途登記為商業;如現房屋實際區分層、間獨立使用,可按層、間登記,土地維持原用途不變。
第九條 土地登記為一個權利人(非房地產開發公司)但房產登記為多個權利人的,可根據權利人的申請將宗地設為共用宗地或對土地進行分攤、分割,但分割后的房地權利主體必須保持一致。
四、地下建筑不動產登記問題
第十條 建設地下商場、停車場等,應當按照法律、法規的規定取得國有建設用地使用權(地下),但不得損害已設立的地表建設用地使用權和其他用益物權。  地下商場、停車場等國有建設用地使用權(地下)登記,參照出讓或劃撥國有建設用地使用權登記的有關規定執行。屬人防工程的,應當遵守人防相關法律政策。
第十一條 結建地下商場、停車場等,地上建筑和地下建筑分別按國有建設用地使用權(地上)、國有建設用地使用權(地下)辦理登記;單建地下商場、停車場等,可單獨辦理國有建設用地使用權(地下)登記。  
第十二條結建地下商場、停車場等國有建設用地使用權(地下)出讓年限按以下辦法確定:出讓國有建設用地使用權時已確定商場、停車場等國有建設用地使用權(地下)年限的,按照確定的年限登記。未確定年限的,如本宗土地為單一用途,則地下商場、停車場等按照本宗土地的使用年限登記,但商場土地使用年限不得超過40年;如本宗土地為多種用途,則地下商場、停車場等按照土地用途的最長使用年限登記,但商場土地使用年限不得超過40年。  
第十三條本意見實施前已出讓的結建地下商場、停車場等,出讓時對地下商場、停車場等沒有約定需要繳納的土地價款但符合規劃建設要求的,其建設用地使用權人申請不動產登記可不再補繳土地價款;本意見實施后,結建的國有建設用地使用權地上、地下部分應當一并出讓,自然資源部門要對地下商場、停車場等嚴格規劃條件管控和核實。
利用城市道路、公共廣場、公共綠地等公共設施用地以及國有存量建設用地地下空間單建地下停車場,除符合《劃撥用地目錄》的,其余應當依法實行有償使用。
  
  五、建設工程規劃許可問題
第十四條 未按建設工程規劃許可規定或超出建設工程規劃許可范圍等規定建設的項目,應根據情況采取局部拆除、補建配套設施、違法處罰、完善詳控規劃等措施消除影響,對符合條件的補辦相關手續;無法采取措施消除影響的已入住項目,經規劃執法部門組織認定,拆除確實影響居民住宅安全性和樓體整體結構的,由規劃執法部門會同住建、自然資源、應急管理(消防)、生態環境等部門依規完成會簽后,再由不動產登記機構辦理登記。涉及補繳出讓金等相關稅費的,按規定補繳后再行辦理。
第十五條對變更了已審查通過的房屋設計用途、設計套數等規劃設計但未經相關部門審批的項目,由建設單位委托有資質的設計單位出具符合相關設計規范說明,并經住建、自然資源部門審核通過后,按變更后的用途或設計套數辦理不動產登記。涉及補繳出讓金等相關稅費的,按規定補繳后再行辦理。
第十六條對在已取得合法用地手續的土地上建設的,或為解決群眾住房困難建設單位(個人)未領取建設工程規劃許可證即建設的住宅,房屋使用人或產權登記申請人可提供竣工測量成果及工程質量鑒定合格證明且符合規劃及技術規范有關要求的,由自然資源部門會同住建、應急管理(消防)、生態環境、規劃執法等部門進行會簽后,再由不動產登記機構辦理登記。按規定需補繳出讓金等相關稅費的,一并補繳。
 六、建筑工程驗收問題
第十七條 對建設規模較大、分期實施的項目,可根據實際情況和有關規定進行分期或分批驗收,并出具意見。對因業主自身原因導致無法驗收的,可將該部分單獨標注暫不驗收;對群眾無責且符合要求的,出具驗收意見作為不動產登記辦理依據。
七、土地性質,使用年限及用途問題
第十八條 對已辦理土地登記,證載有明確土地用途但沒有登記土地性質或土地使用年限且權利人無法提供或登記機構無法查找到供地審批文件的,可按劃撥用地的相關規定辦理不動產登記;對土地用途沒有按規范填寫的,對照《土地利用現狀分類》(GBT 21010-2017)相近的地類填寫。
八、宗地合并及分割問題
第十九條 房屋已辦理產權證或預售許可,但因房屋落宗需合并或分割宗地的,由不動產登記機構依據規劃審批方案具實核算規劃指標(沒有規劃審批方案的,依據產權登記情況核算);直接辦理宗地合并或分割業務的,不再履行審批手續。涉及補繳出讓金的,依法補繳后再行辦理登記。
九、國有建設用地使用權轉讓問題
第二十條 以劃撥方式取得的獨宗建設用地使用權轉讓時,經縣人民政府依法批準且土地用途符合《劃撥用地目錄》的,可不補繳土地出讓價款,按轉移登記辦理;不符合《劃撥用地目錄》的,在符合規劃的前提下,由受讓方依法依規補繳土地出讓價款。
第二十一條 以出讓方式取得的國有建設用地使用權轉讓時,在符合法律法規規定和出讓合同約定的條件下,由登記機構直接審核辦理。交易雙方達成一致后,應依法申報交易價格但申報價格低于基準地價的,縣人民政府可行使優先購買權,將所購土地納入政府土地儲備庫;因權利人自身原因被認定為閑置土地的,主管部門應告知登記機構停辦轉讓、抵押等涉及權利處分的登記業務。
十、出讓合同約定問題
第二十二條 自然資源部門在辦理國有建設用地使用權出讓手續時,應在《國有建設用地使用權出讓合同》中注明該宗地的用途、容積率、綠地率和建筑密度等使用條件,開發進度等控制性要求以及成交的單位面積地價。涉及房屋落宗時超出宗地邊界需補繳出讓金的,宗地規劃指標依據產權登記現狀具實核算。
第二十三條 通過公開方式出讓的國有建設用地使用權,其規劃建設條件原則上不得改變。確屬城市規劃建設需要變更的,自然資源部門應從嚴審核,依法辦理審批手續。
  第二十四條 對已出讓的國有建設用地使用權,建設單位申請調整原出讓合同約定或原規劃批準的規劃條件且經批準同意調整的,應按新舊規劃條件下依法確認的評估市場值地價差額的100%補繳土地出讓金。
十一、囑托登記,權籍調查及面積不一致問題
第二十五條 在依據有權國家機關送達的協執辦理房地產轉移登記時,登記機構原則上應按“先稅后證”的程序通知納稅人完成納稅義務后再行辦理。如無法聯系到納稅人或囑托機構要求先行辦理轉移登記的,有權國家機關應提前聯系稅務部門告知具體情況,由稅務部門預算應納稅款并由有權國家機關預收或暫扣相應的稅款后,登記機構按相關法律法規的規定即時辦理。
第二十六條 因歷史、技術等原因形成的宗地界址點設置不規范或宗地邊長勘丈誤差大于相關技術規范的房屋在申請辦理不動產登記時,經不動產登記機構調查走訪,宗地四至位置一直未發生變化且權屬界線清楚無爭議的,可按當前實際四至界線重新勘測后確定面積,但增加的土地面積原則上不能超過原國有建設用地使用權面積的3%(測算后最多不得超過500平方米);對由于房屋改擴建超出原宗地范圍內的,應依法處理到位后再行辦理登記。
十二、不動產信息錄入問題
第二十七條 在辦理不動產登記錄入相關信息時,發現由于歷史原因劃撥、出讓土地沒有規劃條件,建筑物沒有規劃審批或沒有竣工驗收資料的,按以下方式辦理:
(一)已辦理房屋產權證的,由登記機構根據產權登記實際現狀具實核算容積率、建筑密度等規劃指標;
(二)已辦理土地登記但建筑物沒有規劃審批手續或合法產權證明的,依據《甘肅省城鎮規劃管理技術規程》等相關技術規范,按土地用途對應的低層建筑規劃指標核算;
(三)建筑物沒有竣工時間的,以房屋初始登記的時間作為建筑竣工時間;
(四)無法獲取土地取得時間的以規劃批準時間作為土地取得的時間,規劃沒有批準的以房屋初始登記時間作為土地取得的時間。
十三、聯合懲戒問題
第二十八條 對國有建設用地使用權人擅自變更土地用途、容積率等土地使用條件行為且未處理到位的,自然資源、住建等相關部門一律停止辦理該宗地的規劃許可、施工許可、房產預售及合同備案等手續;對為解決不動產遺留問題涉及房地產開發公司應補繳出讓金但未繳納的,相關部門不得為其辦理公司注銷、房產交易及登記等業務,該企業不得參與土地招拍掛等市場經營活動。
十四、其他問題
第二十九條 對已領取建設工程規劃許可證并按照許可內容建設的建筑,申請人在辦理不動產登記時,由自然資源部門出具“建設工程符合規劃”的意見。
第三十條 申請人在辦理不動產登記時,按照相關規定,自然資源、住建、應急管理(消防)、生態環境、規劃執法等部門無需對項目進行審查的,由相關部門出具“按照相關規定,無須辦理相關手續”的意見。
第三十一條 為解決不動產登記歷史遺留問題涉及經濟適用房等政策性房,已辦理不動產權證且經核查房屋入住、房款交清時限均超過五年以上(由建設單位出具證明)或房屋已交易并辦理了登記但未繳納土地出讓金(土地收益)的,可直接上市交易。
本意見自印發之日起施行。縣人民政府之前出臺的解決不動產登記問題有關意見與本意見不一致的,以本意見為準。
 
                會寧縣人民政府
             2020年2月27日

網絡編輯:縣融媒體中心

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